Doorzoek het forum
Zoeken met Startpagina
Startpagina Thema's
Norbert HR
Wanneer je naar de bouwkosten gaat kijken dan neem je natuurlijk alles mee, materiaal, arbeid, luxe of goedkoop etc.
Het zal iedereen wel duidelijk zijn dat de uurlonen in Kroatië behoorlijk wat lager liggen dan in Nederland. Daar kun je kwaad over zijn, maar zo is het gewoon. Wat in Nederland 100 euro per uur moet kosten zal in Kroatië rond de 20 euro/uur kosten.
Een advocaat in Nederland komt niet van z'n gat voor minder dan 200 euro per uur, hier heb je een goede advocaat voor 300 Kuna per uur en dat vindt iedereen al duur.
Een arbeider wordt hier ingeschaald op 45 - 50 Kuna per uur (ongeschoolde arbeid) en bij 100 Kuna per uur heb je toch echt een specialist te pakken.
Die lagere arbeidskosten en vaak ook nog lagere materiaalkosten zorgen voor veel lagere bouwkosten. Momenteel wordt gerekend met 300 euro/m2 voor ruw bouw, 500 euro/m2 voor normaal en 750 euro/m2 voor luxe. Wil je marmer en andere zaken dan moet je nog wat meer neertellen. En dit zijn dan al de prijzen inclusief de grond !
Maar vergeet ook niet dat veel appartementen geen isolatie, geen verwarming en een zeer eenvoudig dak hebben. Dat scheelt natuurlijk bakken met geld.
En ja, er zullen altijd aannemers zijn die jou zullen vertellen dat je toch minimaal op 1000 - 1200 euro/m2 aan bouwkosten moet rekenen. Ze vergeten er dan alleen bij te vertellen dat zij daarvan globaal 700 in de achterzak willen steken.
Wanneer je uitgaat van 500 euro/m2 bouwkosten dan is een verkoopprijs van 1250 - 1500 euro/m2 al fors verdienen, maar vooruit, het is nog te doen. Echter, voor 500 euro/m2 bouwen en dan voor 2000 of 3000 euro/m2 willen verkopen………….tja, daar trappen vrij weinig mensen in en dan blijf je dus met dit soort bouwsels zitten.
Vaak zijn de appartementen gebouwd met het eigen huis als onderpand en omdat ze de grond meestal toch al hadden (zat in de famillie) zijn de hypotheekkosten niet al te hoog en kunnen ze het wel een tijdje uitzingen.
Voor bestaande huizen is het natuurlijk een compleet ander verhaal. Die huizen zijn volledig afbetaald, zijn al decennia lang in de famillie, dus of het pand dit jaar of over 10 jaar wordt verkocht interesseert ze niet. Ze blijven er lekker wonen en wachten op het schip met geld (de toerist met goed gevulde achterzak).
Een paar jaar geleden wist een ontwikkelaar bij Baderna (op de weg Porec - Pazin) een groot complex neer te zetten. Veel appartementen (6 in 1 gebouw en iets van 10 gebouwen), zelfs met zwembad voor ieder gebouw. Prijs ? Duurste was 1500 euro/2 en de meeste appartementen zijn dan ook verkocht.
Vlakbij in de buurt een andere ontwikkelaar, vraagt 3600 euro/m2, zelfde bouwkwaliteit…………..vrijwel niets verkocht.
De ene ontwikkelaar heeft zijn winst genomen, de ander betaalt zich al jaren blauw aan hypotheken, onderhoud, marketing etc. Hij zal inmiddels zover zijn dat hij niet meer omlaag kan met de prijs omdat hij zal zoveel extra kosten heeft moeten maken.
Maar ik blijf erbij dat, wanneer hij bv de eerste 30 % met een korting had weggedaan hij nu veel meer had verkocht, zijn kosten lager waren en de winst hoger.
Tja, maar wie ben ik ?
